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　　（文字：姜丙陽 趙曉丹 攝影：李開元 岳璋）

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　　編者按

　　良法善治，民之所向。2021年1月1日,被稱為“社會生活的百科全書”的《中華人民共和國民法典》(以下簡稱民法典)正式實施，一系列與法律相關的社會民生話題隨之成為大家討論的熱點。即日起，大眾網(wǎng)·海報新聞推出《小姜說“法”廳》視頻欄目，與大家共同聊一聊社會熱點事件，通過分析身邊的案例增長法律知識，解決法律疑問。

山東國曜律師事務所合伙人李珊珊做客《小姜說“法”廳》

　　上期節(jié)目播出后，許多網(wǎng)友紛紛投稿，希望《小姜說“法”廳》欄目能幫忙解決法律方面的疑慮。其中有這樣一則案例，阿濤和小麗（均為化名）在婚姻關系存續(xù)期間一起購買了一套房屋，后來因為二人感情破裂，協(xié)議離婚約定由阿濤享有房屋的所有權，同時阿濤需要分批次補償房屋折價款200萬元給小麗。小麗擔心自己在放棄房屋所有權后，阿濤無法如期向其支付補償款項。

　　據(jù)了解，1月1日起正式實施的《民法典》中的新晉“權利”——居住權，能夠幫助小麗解決這個難題。《民法典》第十四章，一共六個條文對居住權進行了規(guī)定。

　　那么，如何簽訂居住權？如何規(guī)定居住權的使用期限？在享用居住權期間要履行哪些義務？今天，《小姜說“法”廳》請來了山東國曜律師事務所合伙人李珊珊，一起深入了解“居住權”這條法律條例。

　　以案說法：

　　居住權合同無償簽訂 用另一種方式守護“承諾”

　　主持人：針對欄目開頭案例中，小麗的顧慮，您能幫她出個招兒嗎？

　　律師：在《民法典》中，可以使用新增居住權的保障條款，來約定在阿濤足額支付補償款之前，小麗享有該房屋的居住權，同時約定等到200萬的房屋補償款全部支付完畢，雙方可以再將該居住權予以注銷。

　　這樣一來，阿濤在取得了房屋所有權之后，因房屋已經(jīng)登記了居住權，即便房屋進行了轉讓或者抵押，小麗的居住權也不受影響，間接保障了小麗在失去房屋所有權且補償款未到位前的居住權利。

　　主持人：想要獲得居住權，需要進行哪些手續(xù)呢？

　　律師：以濟南市為例，濟南市的登記機關是濟南市自然資源和規(guī)劃局下屬的濟南市不動產(chǎn)登記中心。目前具體的實施流程和指南還在制定過程中，還未公布。

　　目前我們咨詢的主管部門的答復是，將來市民在濟南市進行居住權設立登記需要帶上產(chǎn)權人和居住權人各自的身份證原件、產(chǎn)權人的房屋產(chǎn)權證書原件，到濟南市不動產(chǎn)登記中心簽訂合同，合同是不動產(chǎn)登記中心提供的統(tǒng)一模板，前兩項當事人的姓名或者名稱和住所以及住宅的位置是必備條款，必須是明確的，這決定了合同是否成立，如果這兩個要素在合同中體現(xiàn)的不明確，則合同自始不成立，居住權自然也無法設立。后三個條款居住的條件和要求、居住權期限、解決爭議的方法雖然不是必備條款，但是從合同的履行和避免糾紛的角度來看，還是建議在合同中一并約定明確。

　　主持人：居住權是在任何情況下都是可以無償設立的嗎？

　　律師：需要分為兩種情況，一般情況下是無償使用的，在解決特定的家庭成員和家庭服務人員之間的居住困難問題，體現(xiàn)了家庭成員間互助的性質，應為無償。在另一種情況下，屬于商業(yè)投資領域的，應當遵循等價有償?shù)慕灰自瓌t，應綜合考慮交易性質、習慣、行業(yè)慣例等多種因素來確定。這就是為什么《民法典》第三百六十八條規(guī)定，居住權無償設立，但是當事人另有規(guī)定的除外。

　　連線解答：

　　居住權人不享受學區(qū)待遇，居住權到期需辦理注銷登記

　　市民1：請問律師，作為租房子的人，我們能享受居住權嗎？

　　律師：居住權為一種獨立的用益物權,租賃權則屬于債權，二者并不相同。并且，設定居住權必須加以登記。未登記的,不發(fā)生設定居住權的效力，租賃權本質上是一種債權，其設立沒有必須登記的強制性要求。

　　此外，居住權的設定基本上是一種無償?shù)?帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質,而取得租賃權,以支付租金為條件。租賃合同則是一種雙務合同有償合同,雙方都享有權利、承擔義務。

　　市民2：你好李律師，我現(xiàn)在有一套學區(qū)房，目前租給別人，那他享受居住權嗎？如果有居住權，那我們兩個誰能享受這個學區(qū)待遇呢？

　　律師：首先，租房的人享受的不是居住權而是房屋租賃權，租客并不享受學區(qū)。另外，居住權是為了保障生活居住這一基本人權需求，和學區(qū)也沒有必然聯(lián)系。

　　最后，是學區(qū)問題，現(xiàn)在學區(qū)的劃分一般主要是當?shù)亟逃鞴懿块T根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，結合當?shù)氐膶嶋H情況制定每年的學區(qū)劃分及招生入學等政策，一般每年都會公布當年的政策，有調整的也會在里面說明。

　　市民3：請問律師，我現(xiàn)在有套房子，想把居住權交給我的親戚，如果三年之后，我想收回這個居住權，需要怎么操作呢？

　　律師：好，這位市民問的問題很實際。您跟親戚簽訂居住權合同時應當約定好三年的期限，在合同中寫明收回的具體時間，以防將來產(chǎn)生爭議；民法典規(guī)定的是居住權不得轉讓、繼承。從這里可以看出，居住權是禁止轉讓和繼承的，沒有例外，因此也不存在相關手續(xù)；第三就是居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權的消滅需要及時辦理注銷登記手續(xù)。

　　現(xiàn)場直擊：

　　房子有無設定居住權？房管局可以查到

　　居住權的實施對相關行業(yè)——二手房租售有何影響？近日，記者來到位濟南市歷下區(qū)佛山街的一家二手房門店一探究竟。

　　“之前在交易二手房時，作為中介機構，我們需要在簽訂購房合同前查詢房子有無抵押、查封，現(xiàn)在多了一項，需要查有無居住權申請?！倍址块T店負責人李超告訴記者，有居住權申請的房子，都會有備案，關于房子有無設定過居住權，在濟南市房管局均可查到。

　　另外，關于居住權是否影響二手房出售的房價，李超說，整體二手房的房價目前沒有明顯變化，但是有申請過居住權的房子，可能會面臨購買者因有所顧慮，壓低房價的情況。

　　總的來說，本次《民法典》物權編將居住權確定為一項法定用益物權，有效兼顧商品房購買的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，有利于克服傳統(tǒng)二元化房屋供應體系的弊端，是一項住房領域供給側改革的重要成果，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，對實現(xiàn)“人民群眾住有所居”的目標具有現(xiàn)實意義。