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　　二手房市場彌漫觀望情緒，日前有中介進舜玉小區(qū)攬客戶。 記者羅曉飛 攝

　　12月18日，國家統(tǒng)計局公布11月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳、成都、上海、北京、無錫等11個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，部分非熱點二三線城市房價漲幅仍在擴大。

　　濟南新房價格則是環(huán)比下降0.1%，這是自今年8月以來的四連跌;二手房價格五連跌，環(huán)比下跌0.2%。新房、二手房價格雙雙連續(xù)多月微跌，是不是意味濟南房價進入下行通道?剛需該不該出手呢?

　　上次房價四連跌，還是3年半前

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年8月至11月濟南新房價格已四連跌，上一次出現(xiàn)四連跌還是在2014年。2011年全國樓市向好，在房價一片“漲聲”中，2012年7月到2014年3月，濟南房價連續(xù)微幅環(huán)比上漲21個月，在2014年4月持平后，又從5月連續(xù)11個月環(huán)比微幅下降。當(dāng)年10月環(huán)比五連跌后，以當(dāng)時樓市均價8600元/平方米來算，買套100平方米的新房子要比2013年同期少花1萬元左右。

　　2015年4月，新房價格環(huán)比持平。從當(dāng)年5月開始，新房價格漲跌互現(xiàn)，進入調(diào)整期。從當(dāng)年8月至2016年11月新房價格環(huán)比連漲16個月，開啟一輪上漲過程。2016年八、九月，價格環(huán)比漲幅達到3.2%、5.2%，此后政府重啟限購限貸政策，止住漲幅。

　　2016年12月新房價格環(huán)比下跌0.3%，2017年1月環(huán)比微跌0.1%。兩連跌后，2月環(huán)比持平，3月環(huán)比漲0.6%，此后濟南出臺最嚴樓市調(diào)控政策，漲幅收窄，4月至7月在熱點區(qū)域一房難求的行情中開啟了五連漲，環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.5%、0.2%、0.1%。8月至11月，受最嚴調(diào)控影響開始一輪四連跌。其中，8月環(huán)比跌0.3%，9月出現(xiàn)環(huán)比下降0.6%的年內(nèi)最大跌幅，10月環(huán)比跌0.2%，11月環(huán)比跌0.1%，但跌幅在收窄。

　　電話賣房的多了，流動廣告車也多了

　　細心的市民可能注意到，近期房產(chǎn)營銷電話越來越多，有的是賣新房，有的是二手房中介，還有的是賣公寓。“每天能接到多個營銷電話，是不是樓市開始降價了?”市民牛先生有時一天接到十多個營銷電話，不勝其擾。

　　不光房產(chǎn)營銷電話多了，街頭賣房的流動廣告車也開始多起來。12月14日，東部大盤萬達城首次認籌，位于雪山片區(qū)、唐冶片區(qū)的幾個樓盤雇傭的流動賣房廣告車來回在經(jīng)十東路萬達營銷中心門口轉(zhuǎn)悠，打出“同樣價格住裝修小高層”的廣告。當(dāng)時，萬達城認籌均價在14500元/平方米。12月16日，記者看到，市中區(qū)一家樓盤的流動賣房廣告車不時在臥龍路邊走走停停，宣傳“低總價帶裝修”的公寓。

　　開發(fā)商開始“立體轟炸”營銷，與上半年市場一房難求形成鮮明對比。那么，繼2014年后濟南新房價格再次四連跌，會不會意味著房價進入下行通道?

　　對此，山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利認為，目前新房價格四連跌只是短期數(shù)據(jù)，還不能判斷房價進入下行通道，起碼得有連續(xù)10個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)才能支撐。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上一次濟南房價四連跌從2014年5月直至2015年3月，連續(xù)11個月維持跌勢，成為一次明顯的“熊市”。

　　山東世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江也認為，目前濟南房價四連跌主要是限價政策等因素共同作用所致，還沒有進入降價通道。同時，判斷市場走向還要以二手房房價作為重要參考依據(jù)，當(dāng)前二手房的成交價格沒有明顯下降。

　　有二手房經(jīng)紀人朋友圈里改賣服裝

　　11月濟南二手房環(huán)比已是五連跌，再次下降0.2%，較上月擴大0.1個百分點。濟南房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月二手房掛牌均價為16752元/平方米，比10月略有下降。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，目前濟南二手房成交價格的“下行”尚屬局部現(xiàn)象，像東部歷下、高新等熱點區(qū)域，房子因為集中了各方面優(yōu)質(zhì)資源而受追捧，受限價政策影響，上述熱點區(qū)域的新房價格低于二手房價格，造成二手房交易量下降，但價格還是比較堅挺。而在一些非熱點區(qū)域，部分置換房業(yè)主著急籌錢，心理價位開始松動，在中介掛牌降價出售現(xiàn)象不在少數(shù)。

　　某房產(chǎn)連鎖店天橋區(qū)一門店店長告訴記者，他們店里近期成交量不高，主要是小戶型剛需客戶多一些，由于客戶觀望多，二手房成交周期長，有些置換型的業(yè)主撐不住了，大戶型房源不太好賣。記者注意到，近一個月以來其在微信朋友圈發(fā)布的房源多以新房為主。不僅如此，有的二手房經(jīng)紀利用手里積攢的客戶資源，早已開辟“副業(yè)”——做“微商”，微信朋友圈里已不再發(fā)布二手房源信息，開始賣服裝。

　　進入11月以后，二手房市場迎來淡季，一些門店客戶到訪量減少，房產(chǎn)經(jīng)紀開始在小區(qū)擺攤賣房，招攬客戶。前不久，記者在舜玉公園廣場看到兩名房產(chǎn)經(jīng)紀人“練攤”，偉東新都小區(qū)的一套面積140平方米左右的三室兩廳掛牌價305萬元，比起上半年同戶型、同面積的房源低了30多萬元。

　　剛需該不該出手，業(yè)內(nèi)分析挺謹慎

　　新房、二手房價格分別四連跌、五連跌，不過，從同比看，11月新房同比上漲僅為0.3%，表明經(jīng)過一年的樓市調(diào)控后，濟南樓市價格已趨于穩(wěn)定，與去年同期價格相差不大。

　　目前，從上周東部熱點區(qū)域樓盤加推去化來看，單價低于1.5萬元的剛需盤還是維持高去化率，開盤即告售罄。其他一些剛需樓盤去化率在90%以上。

　　不過，上周認籌被緊急喊停的萬達城雖然是剛需的價格，卻在操盤上走的是“全款”路線�！皟r格沒問題，就是為急于完成業(yè)績玩砸了。”有業(yè)內(nèi)人士分析，萬達半年蓄客量非常大，2700多套房源要是都全款的話業(yè)績能完成二三十億元，但不符合“房住不炒”的精神，今年年底前開盤有點懸，預(yù)計接下來還是走“拿證—交首付—辦貸款”的常規(guī)操盤路線。

　　對于剛需族來說，在當(dāng)前新房價格漲幅四連跌的背景下該不該出手呢?一業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前房價走勢對剛需來說不能算太合適，不妨等一等。他認為，今年拍地較高的項目明年上市，由于拍地成本高，但受限價政策影響，開發(fā)商為了完成全年業(yè)績，銷售價格不一定很高。朱江則認為，2016年的低價拿地的項目都被限價了，像唐冶今年8月土拍樓面成交價在12000元—14000元，多個樓盤新房加推售價卻低于這個價格區(qū)間，對有自住需求的剛需來說是個利好。