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　　“房住不炒”已成為樓市主旋律，剛剛過去的一年，購(gòu)房的種種經(jīng)歷給不少濟(jì)南人留下深深的烙印。

　　從2016年年底樓市調(diào)控加碼到2017年“四限”，這一年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策迭出，最終樓市和土地市場(chǎng)雙雙趨于平穩(wěn)。推開2018年的窗戶，租購(gòu)并舉、住房租賃正向我們走來，符合房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的輪廓已逐漸顯現(xiàn)，并朝讓全體人民住有所居的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。

　　關(guān)鍵詞1 調(diào)控升級(jí)

　　4個(gè)月調(diào)控雙擊，樓市進(jìn)入“四限”關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　自2016年“12·26”樓市調(diào)控新政落地后，至2017年3月，新建商品住宅價(jià)格經(jīng)歷環(huán)比“兩跌一平一漲”，熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)還是有上漲壓力�；�于此，2017年“4·19”最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺(tái)，限購(gòu)限貸加限價(jià)限售，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策前所未有地嚴(yán)厲，在需求和供應(yīng)端同時(shí)發(fā)力，買房、賣房環(huán)節(jié)全覆蓋。

　　本著打擊炒房的最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，首付六成對(duì)外地剛需“殺傷力”過大，尤其是剛畢業(yè)幾年的外地來濟(jì)年輕人，很多人幾乎對(duì)買房不抱希望。在2017年5月開始的二線城市“搶人大戰(zhàn)”的背景下，濟(jì)南一方面取消購(gòu)房落戶面積的限制，另一方面出臺(tái)“人才新政30條”，同時(shí)限購(gòu)細(xì)則對(duì)外地剛需購(gòu)房“微松綁”：外地本科學(xué)歷社保繳滿半年視為享有濟(jì)南本地居民同等購(gòu)房政策，首付三成即可。當(dāng)年6月，外地本科購(gòu)房細(xì)則落地，掃除了剛需購(gòu)房后顧之憂。

　　關(guān)鍵詞2 天價(jià)車位

　　賣房捆綁車位，價(jià)格花樣飆漲關(guān)注指數(shù)：★★★

　　春江水暖鴨先知。2016年“12·26”樓市調(diào)控升級(jí)后，傳導(dǎo)到市場(chǎng)上，開發(fā)商最先出招應(yīng)對(duì)：買房不買車位或地下室，對(duì)不起，不賣了。以捆綁車位來說，2017年春節(jié)過后，東部多個(gè)樓盤爆出“天價(jià)車位”的新聞，而一份“車位價(jià)格地圖”顯示，東部多數(shù)樓盤車位價(jià)格在“20萬+”，西部則是“15萬+”，整體來看，“買得起車卻買不起車位”的情況很現(xiàn)實(shí)。

　　不僅“天價(jià)車位”扎心，個(gè)別開發(fā)商捆綁銷售“天價(jià)地下室”，動(dòng)輒三四十萬元，讓購(gòu)房者望而卻步。后來，省住建廳開展嚴(yán)打囤房炒房的專項(xiàng)行動(dòng)，并處罰一批違規(guī)房產(chǎn)商和中介，上述現(xiàn)象有所收斂。

　　關(guān)鍵詞3 一房難求

　　開發(fā)商玩饑餓營(yíng)銷，頻演夜間開盤大戲關(guān)注指數(shù)：★★★★

　　2017年春天開始，濟(jì)南市場(chǎng)上演了各種買房故事，幾乎所有樓盤都是開盤售罄或者基本售罄，每次開盤幾乎就是一次搶房大戰(zhàn)。

　　當(dāng)年3月下旬一天的深夜，記者曾在西客站片區(qū)一樓盤現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了“半夜賣房”：當(dāng)天，附近樓盤開盤即告售罄，從上午開始，該樓盤購(gòu)房群里流傳開發(fā)商要開盤，均價(jià)9000元左右，購(gòu)房者涌向售樓處，一直排到夜里12點(diǎn)以后，有信心動(dòng)搖的人離去，還有聞?dòng)嵅粩嘹s來的人加入搶房大軍。次日6點(diǎn)左右，開發(fā)商突然開門認(rèn)籌，徹夜排隊(duì)的人如意選到房子，而提前離去的則欲哭無淚。

　　樓市不只是“半夜賣房”，還頻頻上演“半夜認(rèn)籌”的大戲：唐冶一熱點(diǎn)樓盤在眾多購(gòu)房者不知情的情況下半夜啟動(dòng)認(rèn)籌，引來被剝奪知情權(quán)的購(gòu)房者一片聲討。誰想到這只是開始，后續(xù)多個(gè)樓盤陸續(xù)上演了一幕幕夜間開盤的大戲。

　　關(guān)鍵詞4 全款買房

　　熱點(diǎn)區(qū)域“房挑人”，“三成”剛需很傷關(guān)注指數(shù)：★★★★

　　2017年買房，“全款的請(qǐng)進(jìn)門，三成的別擠門口”，一句網(wǎng)絡(luò)流行語讓很多購(gòu)房者感同身受。

　　由于信貸政策收緊，不僅首套房商貸利率上浮，放貸時(shí)間也在加長(zhǎng)，對(duì)于開發(fā)商來說，全款買房可加快資金流轉(zhuǎn)速度。因此，上半年東部一些高端樓盤全款優(yōu)先選房的做法，在下半年開始大范圍傳導(dǎo)到剛需樓盤。有的樓盤即使不要求全款優(yōu)先，也要求首付六成優(yōu)先，首付三成的客戶直接被無視。此種現(xiàn)象在2017年11月以后有了改觀，國(guó)家發(fā)改委、住建部部署對(duì)商品房銷售價(jià)格進(jìn)行聯(lián)合檢查，重點(diǎn)查處9種違規(guī)行為，聽懂了“房住不炒”的最強(qiáng)音，市場(chǎng)切換風(fēng)向，有的樓盤悄悄地將首付三成客戶請(qǐng)回來。

　　關(guān)鍵詞5 “宇宙中心”

　　唐冶熱點(diǎn)樓盤扎堆，土拍吸金近163億關(guān)注指數(shù)：★★

　　熟悉西甲的球迷一聽說“宇宙隊(duì)”，頓時(shí)會(huì)心一笑：又說我巴薩呢!你可知濟(jì)南有個(gè)“宇宙中心”?它就是唐冶片區(qū)。

　　以前唐冶給人的印象是邢村立交東、繞城高速外，自從2016年6月底唐冶土拍過后，一年多來，該片區(qū)集中了龍湖、綠地、魯能等多個(gè)大盤，是2017年濟(jì)南樓市供應(yīng)的主力地區(qū)，不斷被熱炒和關(guān)注，因此被網(wǎng)友調(diào)侃為“宇宙中心”。

　　時(shí)隔一年后的2017年8月唐冶土拍，是主城區(qū)土地市場(chǎng)一次“解渴”大面積土地供應(yīng)，共推出1532畝土地，結(jié)果該片區(qū)入賬162.94億元，超過CBD的4座超高層地塊土地出讓金總和，成為濟(jì)南土拍“吸金王”。

　　關(guān)鍵詞6 秒光和日光盤

　　開盤售罄頻現(xiàn)，最快6秒清盤關(guān)注指數(shù)：★★★

　　進(jìn)入2017年樓市下半場(chǎng)，迎來傳統(tǒng)的“金九銀十”，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，單價(jià)1.5萬元以下剛需盤去化屢屢保持高位。

　　當(dāng)年9月，濟(jì)南市場(chǎng)有24個(gè)項(xiàng)目加推，熱點(diǎn)剛需樓盤開盤售罄成為常態(tài)。比如，一全國(guó)品牌房企采用手機(jī)線上開盤，6秒清盤。在科技助力開盤，創(chuàng)造“奇跡”的同時(shí)，由于系統(tǒng)宕機(jī)，部分購(gòu)房者在開盤前被“踢”出系統(tǒng)，遂引來質(zhì)疑：開發(fā)商開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的在線選房系統(tǒng)，其公平、公正性誰來監(jiān)督呢?在線選房“秒光”不是輕易能復(fù)制的。拿2017年12月中旬啟動(dòng)認(rèn)籌的萬達(dá)城來說，集中推出2700多套房源，也準(zhǔn)備采用在線選房模式，卻因“全款認(rèn)籌”引來投訴太多，被緊急叫停。

　　關(guān)鍵詞7 公貸新政

　　樓盤拒絕公積金貸款，或被停網(wǎng)簽關(guān)注指數(shù)：★★★

　　買房“歧視鏈”中，與三成首付客戶同樣不受開發(fā)商待見的，還有公積金貸款客戶。目前，公貸首套房利率3.25%，而商貸首套房利率上浮10%后為5.39%，假設(shè)貸款60萬元，按揭30年，每月等額還款的話，純公貸比純商貸的利息少27萬元。

　　對(duì)于樓盤拒絕公積金貸款現(xiàn)象，先是濟(jì)南出臺(tái)新政，開發(fā)商只有先辦理公積金貸款樓盤準(zhǔn)入才能開通網(wǎng)簽系統(tǒng)，對(duì)存在阻止或變相阻止使用公積金貸款，情節(jié)嚴(yán)重的暫停網(wǎng)簽;接著，住建部、財(cái)政部等四部門下發(fā)通知，明令房企不得拒絕公積金貸款，還要求房企做出書面承諾，并現(xiàn)場(chǎng)公示。

　　關(guān)鍵詞8 最高限價(jià)

　　5輪土拍落地，“攢”下41萬㎡安置房關(guān)注指數(shù)：★★

　　2017年“4·19”樓市調(diào)控中，對(duì)居住用地出讓實(shí)行最高限價(jià)政策。新政從2017年8月唐冶土拍落地以來，截至當(dāng)年12月31日土拍收官，5輪土拍后，政府儲(chǔ)備性安置房面積共410888平方米。綜合來看，唐冶土拍競(jìng)儲(chǔ)備性安置房面積最大，其次是漢峪土拍。2017年12月土拍，開發(fā)商拍地趨于冷靜，觸發(fā)最高限價(jià)的只有2宗地，競(jìng)儲(chǔ)備性安置房面積只有8000平方米。

　　關(guān)鍵詞9 住房租賃

　　濟(jì)南版新政，令人期待關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　從山東出臺(tái)住房租賃新政，到濟(jì)南版住房租賃新政完善中;從山東公布32家住房租賃國(guó)企名單，到濟(jì)南官方租賃平臺(tái)“訂制”中……可以預(yù)見的是，2018年濟(jì)南住房租賃市場(chǎng)將迎來破局，朝讓全體人民住有所居的目標(biāo)扎實(shí)邁進(jìn)。

　　關(guān)鍵詞10 樓市走向

　　調(diào)控不放松，繼續(xù)理性拿地關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　2018年樓市“向左走，還是向右走”?從2017年12月的幾場(chǎng)重量級(jí)會(huì)議釋放的信息來看，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)已清晰可見。具體到濟(jì)南來說，何時(shí)取消限購(gòu)不得而知，開發(fā)商拿地繼續(xù)保持理性。