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　　7月伊始，濟(jì)南中介渠道紛紛推薦金地明湖樾，朋友圈遍布該樓盤(pán)熱銷(xiāo)短視頻。據(jù)了解，金地明湖樾拿出12號(hào)樓與渠道合作，每平米降價(jià)近2000元。記者調(diào)查了解到，目前濟(jì)南200多個(gè)樓盤(pán)引進(jìn)渠道賣(mài)房，多數(shù)住宅項(xiàng)目傭金在2個(gè)點(diǎn)左右，高的3-4個(gè)點(diǎn)，一些郊區(qū)盤(pán)、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓甚至高達(dá)五六個(gè)點(diǎn)，部分項(xiàng)目傭金較去年直接翻倍。

　　平臺(tái)給到渠道4-4.8%

　　高傭金帶來(lái)全城中介熱推

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，金地明湖樾與平臺(tái)簽署高傭金對(duì)賭協(xié)議，雙方設(shè)定銷(xiāo)售目標(biāo)，賣(mài)的多達(dá)標(biāo)了即獲取高傭金，“平臺(tái)給渠道傭金為4%，25套起跳，傭金高達(dá)4.8%?！?/p>

　　以金地明湖樾127平米三室房源為例，不錯(cuò)樓層房源總房款160多萬(wàn)，按照最高4.8%的政策，傭金最高能到9萬(wàn)。

　　據(jù)了解，位于濟(jì)南北湖片區(qū)的金地明湖樾分兩期建設(shè)開(kāi)發(fā)，一期金地湖城風(fēng)華已經(jīng)交付，目前在售二期金地明湖樾，銷(xiāo)售價(jià)格屢次下調(diào)，從每平米16500元調(diào)到14000元再到12000元；在售2號(hào)樓、12號(hào)樓去年曾長(zhǎng)期停工，共有528套房源拿到預(yù)售證，112套顯示抵押不可網(wǎng)簽。

　　即使存在諸多問(wèn)題，金地明湖樾引進(jìn)渠道后，已形成全城熱推現(xiàn)象。近日，“金地商置濟(jì)南”公眾號(hào)文章顯示，近2周金地明湖樾成交50套，列濟(jì)南商品房銷(xiāo)售第一。

　　同樣情況的還有保利瑯悅。在西客站片區(qū)調(diào)研時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，相比片區(qū)其它樓盤(pán)，段店立交附近的保利瑯悅營(yíng)銷(xiāo)中心客戶特別多，置業(yè)顧問(wèn)表示，“項(xiàng)目位置優(yōu)越產(chǎn)品力好，是改善購(gòu)房群體首選?！?/p>

　　但業(yè)內(nèi)人士透露，保利瑯悅屬于高傭盤(pán)，中介渠道推售一套獲得的傭金相當(dāng)于其它項(xiàng)目三套，因此獲得了多于周邊樓盤(pán)的客流。網(wǎng)上傳出的內(nèi)部通知印證了這一說(shuō)法，保利瑯悅6月時(shí)高傭合作，預(yù)計(jì)到店7-12萬(wàn)元/套。

　　不少問(wèn)題樓盤(pán)選擇渠道

　　有樓盤(pán)賣(mài)一套房給9萬(wàn)傭金

　　記者調(diào)查了解到，目前多數(shù)項(xiàng)目渠道傭金在2個(gè)點(diǎn)左右，高的3-4個(gè)點(diǎn)，極個(gè)別五六個(gè)點(diǎn)。

　　“為了達(dá)成好的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，有些樓盤(pán)首開(kāi)就會(huì)選擇渠道。還有一些樓盤(pán)因銷(xiāo)售不佳，后續(xù)選擇渠道合作。更有一些問(wèn)題樓盤(pán)不得不高傭金，靠渠道帶動(dòng)銷(xiāo)售”。一業(yè)內(nèi)人士表示。

　　建發(fā)雍泉府4月入市，依靠與平臺(tái)合作，一直是工業(yè)北路熱門(mén)項(xiàng)目，每天有大批中介前來(lái)。“從5月到現(xiàn)在，門(mén)店和項(xiàng)目一直合作，一周去兩三次?！备浇持薪槿藛T坦言，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力大，渠道帶客確實(shí)能給售樓處帶來(lái)成交。據(jù)悉建發(fā)雍泉府目前在售106、129、143、176平米三室四室，均價(jià)18000元?！?月帶看成交房源，21套以內(nèi)按照1.4%提費(fèi)用，21套以上按照2.1%提費(fèi)用”。

　　位于花園東路的海信君和，目前精裝現(xiàn)房在售，主要戶型有114平米和140平米三室、170平米和258平米四室、323平米五室，“114平米到店獎(jiǎng)勵(lì)60000元，140平米到店獎(jiǎng)勵(lì)67000元，170平米到店90000元”。

　　想在東部購(gòu)房的田敏表示，前陣在中介推薦下看了花園東路隆和府，后來(lái)得知樓盤(pán)前身是曾爛尾三年的陽(yáng)光城檀悅，破產(chǎn)重組后今年5月重新銷(xiāo)售，“中介只是說(shuō)位置好，價(jià)格合適，交付有保證，關(guān)于樓盤(pán)如何爛尾如何復(fù)工，產(chǎn)權(quán)是否依舊凍結(jié)都沒(méi)提過(guò)?！?/p>

　　據(jù)了解，某平臺(tái)針對(duì)隆和府的傭金政策是，門(mén)店銷(xiāo)售21套以下按照1.8%提傭，銷(xiāo)售21-30套按照2.25%提傭，銷(xiāo)售30套及以上按照2.7%提傭。田敏表示，“在利益驅(qū)動(dòng)下，中介向購(gòu)房人推介這種樓盤(pán)，喪失中立性?！?/p>

　　銷(xiāo)售困難樓盤(pán)傭金一般超過(guò)3%

　　平臺(tái)會(huì)留取10%-20%的費(fèi)用

　　這些樓盤(pán)只是濟(jì)南平臺(tái)渠道銷(xiāo)售提傭的冰山一角。根據(jù)兩大主流平臺(tái)出具的7月濟(jì)南各樓盤(pán)傭金政策顯示，別墅、郊區(qū)盤(pán)、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓這些難銷(xiāo)售產(chǎn)品，普遍存在高傭金，給到店里或外部渠道在3%以上。

　　一位渠道負(fù)責(zé)人表示，“普通樓盤(pán)傭金點(diǎn)位不會(huì)很高，但是今年銷(xiāo)售難度高于去年，一些樓盤(pán)傭金相比去年已經(jīng)翻倍。”

　　記者調(diào)查了解到，郊區(qū)盤(pán)如長(zhǎng)清圣豐御景灣最低按3.6%提傭，銷(xiāo)售好會(huì)跳傭到4.5%甚至高達(dá)4.95%；長(zhǎng)清南益名悅常清，按3.6%提傭；槐蔭藍(lán)石大溪地，根據(jù)套數(shù)從2.7%到3.4%再到3.85%不等提傭。而另一平臺(tái)顯示，章丘華僑城純水岸按3.60%提傭；郭店榮盛華府，傭金從2.7%到3.6%到4.5%不等。

　　公寓商鋪寫(xiě)字樓方面，某平臺(tái)顯示西客站地平甲第時(shí)代，公寓銷(xiāo)售按4%提傭，商鋪寫(xiě)字樓按3.2%提傭；位于西客站的濟(jì)南遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)，毛坯公寓按4.5%提傭。

　　別墅項(xiàng)目提傭更高，齊河榮盛國(guó)際高爾夫溫泉小鎮(zhèn)，1到3套按3.6%提傭，4套及以上按4.5%提傭；章丘世茂國(guó)風(fēng)源墅，按5.6%到6.4%不等提傭；章丘山東健康映繡江南，別墅1套按2.7%提傭，2套及以上按3.6%提傭；章丘山東健康生態(tài)城，別墅按9萬(wàn)每套提傭。

　　“這些銷(xiāo)售提傭數(shù)據(jù)，是平臺(tái)給到二手房門(mén)店或外部渠道的提成點(diǎn)位，而開(kāi)發(fā)商給到平臺(tái)的銷(xiāo)售提點(diǎn)更高，平臺(tái)會(huì)根據(jù)情況，留取一定比例后給到銷(xiāo)售方?！睋?jù)悉，某平臺(tái)一般會(huì)留取15%，特殊項(xiàng)目留取20%；另一平臺(tái)獨(dú)家項(xiàng)目扣20%，非獨(dú)家項(xiàng)目扣10%。

　　有樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，平臺(tái)對(duì)每個(gè)樓盤(pán)的政策不一樣，“濟(jì)南新房市場(chǎng)基本被幾大平臺(tái)壟斷，如果不使用他們帶客，看房人流很少，銷(xiāo)售可能很差，尤其是一些偏遠(yuǎn)樓盤(pán)，比如章丘、長(zhǎng)清的項(xiàng)目，自然到訪非常少”。

　　渠道費(fèi)率管理沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)

　　房企需思考如何分配外渠與自渠

　　目前使用平臺(tái)渠道帶看推薦，銷(xiāo)售提點(diǎn)非常高，“近幾年濟(jì)南新房市場(chǎng)普遍不好，樓盤(pán)利潤(rùn)微薄甚至賠本，平臺(tái)分銷(xiāo)帶看進(jìn)一步削減了利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商不得已而為之”。某房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示。

　　針對(duì)目前濟(jì)南樓市在新房銷(xiāo)售上的傭金費(fèi)率問(wèn)題，合富輝煌山東公司副總經(jīng)理、壹合產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)許傳明表示，傭金合作之所以愈演愈烈，主要是因?yàn)檫@種模式費(fèi)效比明確，“成本”在成交后產(chǎn)生并支付，降低了營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用的“不確定性”。

　　他同時(shí)指出，營(yíng)銷(xiāo)資源過(guò)于向渠道傾斜，會(huì)造成房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)體系失衡，以及房企營(yíng)銷(xiāo)能力降低。而房企營(yíng)銷(xiāo)能力降低，又加劇對(duì)渠道依賴，“開(kāi)發(fā)商想擺脫依賴，需要多思考如何分配外部渠道與自有渠道，如何利用線上平臺(tái)增加曝光度、導(dǎo)客量，使各路渠道為我所用，達(dá)到配比效益最大化，完成銷(xiāo)售預(yù)期?！?/p>

　　濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛表示，渠道傭金合作有天然優(yōu)勢(shì)，是互聯(lián)網(wǎng)思維新模式的體現(xiàn)，新房業(yè)務(wù)逐漸成為中介機(jī)構(gòu)的重要收入來(lái)源，也解決了購(gòu)房者痛點(diǎn)需求。他還表示，房企沒(méi)辦法把傭金做成優(yōu)惠直接給到購(gòu)房者，“在市場(chǎng)持續(xù)高壓下，部分房企已經(jīng)釋放了最大讓利幅度，再盲目降價(jià)反而會(huì)破壞口碑，引起前期購(gòu)房者不滿，因此更愿意給到渠道分銷(xiāo)來(lái)促成銷(xiāo)售?！?/p>

　　關(guān)于渠道費(fèi)率管理目前并無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有主管部門(mén)對(duì)渠道費(fèi)率的高低進(jìn)行過(guò)規(guī)定。“從傭金費(fèi)率看，給1%、2%的傭金鼓勵(lì)中介帶看很正常。也會(huì)有部分中介為獲取高傭金，只說(shuō)樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)，拼命說(shuō)渠道費(fèi)低或不給渠道費(fèi)項(xiàng)目的缺點(diǎn)。但這不是主流，有契約精神才能長(zhǎng)久?！崩顒偙硎?。

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